As principais mudanças na “lei dos aluguéis” para 2026 envolvem dois eixos: ajustes na própria Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), consolidados em 2025, e o novo regime tributário dos aluguéis que passa a valer com a Reforma Tributária a partir de janeiro de 2026.
Atualizações na Lei do Inquilinato até 2025
Em 2025, foram consolidadas alterações na Lei 8.245/1991 que modernizam a relação locador–locatário, mas sem mudar a estrutura básica da lei (direitos, deveres, ações de despejo e renovatória continuam, em essência, os mesmos). Entre os pontos que impactam contratos em vigor em 2025 e projetam efeitos para 2026, destacam‑se:
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Formalização e digitalização dos contratos
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Fortalecimento da exigência de contratos por escrito, com aceitação expressa de assinatura eletrônica e documentos digitais, facilitando locações feitas inteiramente on‑line.
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Reconhecimento prático de caução digital, seguro‑fiança online e garantias eletrônicas, o que tende a padronizar e dar mais segurança às locações intermediadas por plataformas.
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Regras mais claras sobre garantias
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Aperfeiçoamento das normas sobre caução, fiança e seguro‑fiança, com foco em transparência de custos, limites de valor e critérios para devolução da caução ao final da locação.
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Incentivo ao uso de garantias formais (seguro, títulos, caução em dinheiro ou bens), desestimulando arranjos informais que geram litígios.
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Sublocação e compartilhamento
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Maior abertura para sublocação parcial ou total, desde que expressamente autorizada em contrato, atendendo à demanda por divisão de despesas (coworking residencial, coliving, quartos alugados em plataformas etc.).
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A regra continua sendo: só pode sublocar se o contrato permitir; a novidade é o tratamento mais explícito desse tema nos modelos contratuais e na prática de mercado.
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Mecanismos alternativos de solução de conflitos
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Estímulo contratual à mediação e conciliação em litígios de aluguel (reajuste, danos, rescisão), antes ou durante o processo judicial, em linha com a política pública de desjudicialização.
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Essas mudanças não criam uma “nova lei” autônoma, mas atualizam a aplicação da Lei 8.245/1991, buscando mais segurança jurídica e previsibilidade nas locações urbanas.
Tributação dos aluguéis a partir de 2026
O grande ponto novo para 2026 é a Reforma Tributária sobre o consumo, regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025, que altera profundamente a forma de tributação dos aluguéis, especialmente quando há caráter econômico mais intenso (vários imóveis, renda relevante).
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Entrada em vigor em janeiro de 2026
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A partir de 2026, a locação de imóveis deixa de ser tributada apenas pelo IRPF (pessoa física) ou IRPJ (pessoa jurídica) e passa, em certas situações, a se submeter também aos novos tributos sobre consumo: CBS (federal) e IBS (estadual/municipal).
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A LC 214/2025 cria um Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e permite à Receita Federal cruzar dados de contratos, registros de imóveis, declarações de renda e sistemas eletrônicos, tornando a informalidade muito mais arriscada.
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Quando a locação passa a ser tratada como atividade econômica tributada em IBS/CBS
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Em linhas gerais, análises especializadas apontam que pessoas físicas com maior volume de imóveis alugados e renda anual elevada com locação passarão a ser equiparadas, para fins de IBS/CBS, a prestadores de serviço ou exploradores habituais de atividade econômica.
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Há menção a patamares de corte (por exemplo, número de imóveis e renda anual mínima) para definir quem será alcançado, visando não onerar o pequeno locador eventual.
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Alíquotas reduzidas e redutores para locações
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A legislação prevê alíquotas menores de IBS/CBS para operações imobiliárias em comparação com outros serviços.
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Em diversos estudos e comentários, são citados redutores na base de cálculo dos aluguéis, como abatimentos mensais (por exemplo, até cerca de R$ 600,00 de base de cálculo reduzida por imóvel alugado), de forma a aliviar o impacto direto sobre contratos de menor valor.
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Combate à sonegação e cruzamento de dados
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A partir de 2026, a Receita Federal passará a usar o CIB e outras bases para cruzar contratos, declarações de IR, dados de cartório e plataformas digitais, facilitando a identificação de proprietários que recebem aluguel e não declaram.
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Multas podem chegar a até 150% do valor sonegado em casos de omissão dolosa.
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Na prática, para quem aluga:
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Locadores pessoa física com poucos imóveis, declarando regularmente o IR, tendem a sentir pouca mudança imediata, além de maior exigência de formalização documental.
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Locadores com carteira maior de imóveis e renda relevante de locação deverão reavaliar se mantêm tudo em pessoa física ou se migram para pessoa jurídica, comparando carga de IR + IBS/CBS.
Locação por temporada e plataformas digitais
Outra frente importante é a discussão legislativa sobre locação por temporada em plataformas (tipo Airbnb), via projetos como o PL 59/2025, que pretende alterar a Lei 8.245/1991 para diferenciar claramente locação para temporada de hospedagem e disciplinar tributação e regulação específicas.
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A proposta busca:
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Definir limites de tempo, frequência e características da locação para temporada;
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Separar quando a atividade se aproxima mais de serviço de hospedagem (hotelaria), com outro regime tributário e regulatório;
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Evitar concorrência desleal entre hotéis e locações via aplicativos, ajustando a Lei do Inquilinato a essa realidade.
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Até o momento, esses projetos ainda tramitam; portanto, para 2026 o que já está certo é mais o efeito tributário da Reforma do que uma nova disciplina completa da temporada, que depende da aprovação final do Congresso.
Impactos práticos para locadores e inquilinos em 2026
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Para o inquilino (residencial):
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Continua protegido pela Lei 8.245/1991, agora aplicada com contratos mais digitalizados, garantias mais reguladas e maior transparência de cláusulas (reajuste, caução, sublocação).
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Pode sentir aumento indireto de preço se o locador repassar custos tributários adicionais, principalmente em imóveis de padrão médio/alto administrados por investidores que se enquadrem no novo regime de IBS/CBS.
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Para o locador:
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Precisa formalizar contratos, declarar todos os aluguéis e organizar documentação, sob pena de maior risco fiscal com o cruzamento de dados.
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Quem possui carteira maior de imóveis deve estudar, com apoio contábil, se a melhor estrutura passa a ser pessoa jurídica, avaliando IR, IBS, CBS e eventuais benefícios/ônus.
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Em síntese, para 2026 não há uma “nova lei de inquilinato”, mas sim:
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Uma Lei do Inquilinato atualizada em 2025, mais digital e detalhada em temas como garantias, sublocação e solução de conflitos; e
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Um novo regime tributário dos aluguéis, que começa a valer em janeiro de 2026, com alargamento da tributação via IBS/CBS, forte combate à sonegação e efeitos relevantes sobre locadores com maior volume de imóveis.
Fonte: Dr. Edilberto Ponce Braconi